Arq. Eduardo Reese
Desde el 2012 que un grupo de movimientos sociales, organizaciones y universidades, liderados por el Instituto del Conurbano (ICO-de la Universidad Nacional de General Sarmiento-UNGS)y el Foro de Organizaciones de Tierra, Infraestructura y Vivienda de la Prov. de Buenos Aires (FOTIVBA), diseñaron e impulsaron el proyecto de ley 14.449, de Acceso Justo al Hábitat. Desde el ICO -UNGS, Eduardo Reese fue un actor activo en la etapa de diseño y trabajo para que la ley fuera posible, y señala que su importancia reside en que las políticas públicas de suelo y las de vivienda vuelven a estar en matrimonio, luego de estar divorciadas con las legislaciones existentes, y en que la ley permite ajustar las herramientas que propone de acuerdo a la realidad territorial de cada municipio.
La ley fue promulgada el 9 de enero del 2013 y publicada en el Diario Oficial el 7 de octubre del mismo año. Y lentamente los municipios empiezan a implementarla.
¿Cómo la nueva ley facilita el acceso al suelo? ¿cuáles son sus aspectos centrales?
No hay mecanismos automáticos en la ley. Todo proceso requiere que la ley se adapte en cada municipio de la provincia de Buenos Aires a las condiciones particulares que tiene cada lugar. Lo que hace la ley son 3 cosas:
1.- Modifica una serie de parámetros generales de la ley 8.912 de ordenamiento territorial de la provincia de Buenos Aires, que es una ley con una serie de indicadores muy elitistas para los sectores populares, en términos de tamaños de lotes, etc. Esa ley sigue rigiendo, pero esta nueva la modifica en algunos aspectos.
2.- Crea una serie de mecanismos concretos de intervención del Estado en el mercado de suelo, esta ley parte de la idea de que efectivamente si el Estado no interviene en el proceso de configuración de la ciudad, que está regido casi exclusivamente por la función de mercado, efectivamente cualquier otra medida que quiera tomar va a ser bastante inútil porque después el mercado se la va a bloquear. Cuando hablamos de bloqueo, me refiero a que, por ejemplo, en el PROCREAR todos los terrenos aumentaron de precios y eso hizo que muchas de las familias no pudieran comprar un lote del PROCREAR y el Estado miró como un ‘actor bobo’ esa situación. Esto lo que le da es una serie de capacidades al Estado para intervenir en esos procesos.
3.- Y el tercer eje que tiene la ley es (que también es un mecanismo de intervención pero básicamente de carácter económico tributario): castiga una serie de situaciones como por ejemplo, la retención de tierras especulativa, viviendas vacías, etc. Eso tiene dos efectos:
a) fiscal: propiciar mayor recaudación fiscal para poder hacer loteos fiscales
b) extra fiscal: cuando vos castigás tierra vacía o mecanismos de plusvalía, se pone mucha tierra vacante, el producto entonces deja de ser escaso, su precio se estabiliza.
Esos son los dispositivos concretos con los que opera la ley para facilitar un mejor acceso.
¿Cuánto tiempo necesita la ley para aplicarse plenamente?
Vamos a necesitar mucho tiempo por muchas razones: porque tiene muchos instrumentos nuevos que en general los actores municipales y locales tienen cierta inercia y necesitan tiempo para aplicarla.
Además, porque hay municipios directamente contrarios a la aplicación de la ley.
Nosotros estaríamos bastante felices si de acá a 5 o 6 años la ley pudiera estar más o menos difundida y aplicada porque antes no va a haber efectos sobre esto.
¿Cómo es la articulación con los distintos niveles a nivel provincial y municipal para su implementación?
Con muchas dificultades. Empecemos porque la ley se aprobó en diciembre del 2012 y el gobierno provincial no la publicó en el Boletín Oficial hasta octubre del 2013. Fue un boicot directo a la ley porque publicarla es una obligación constitucional. Y la publicó a finales del 2013 sólo porque un juez de La Plata a pedido del fiscal Axat aprobó un dictamen por el cual obligó a la provincia a publicarla, no por voluntad propia ni por apego a la ley o a la Constitución. La tuvo que publicar porque tenía una sentencia judicial en contra.
Entonces la Reglamentación salió tres meses después. Y luego pasó un largo tiempo (6 o 7 meses más) hasta junio pasado (2014) para empezar a aplicar algunas de las cuestiones, como empezar a armar el Consejo de Hábitat que la ley obliga. Y en verdad tampoco lo hizo por voluntad política propia, sino porque en junio de ese año le pusimos mil personas que bloquearon la Plata y entramos a la Legislatura y de esa manera a la semana siguiente la Fiscalía se dignó a llamarnos.
Va a ser todo así con la ley. Nos apena pero sabemos que es así.
¿Tanta resistencia por qué?
Lo ejemplifico de la siguiente forma: ¿cuál era la forma tradicional de decir cómo se soluciona el tema de la vivienda?: ‘Hagamos más viviendas’. Lo que es monstruoso de estos últimos 10 años es que esa teoría demuestra que construir viviendas es importante pero completamente insuficiente porque de hecho durante los últimos 10 años se hicieron aproximadamente un millón de soluciones habitacionales en el país y las tomas empeoraron. Quiere decir que hacer más viviendas no es la solución al problema, sino que el Estado intervenga en los mecanismos de segregación que produce el mercado del suelo. Y cuando vos tocás el mercado del suelo te das cuenta que es un vector de política muy diferente a decir ‘hay que hacer más viviendas’, estás entrando a limitar mucho más la propiedad privada, estás capturando la red inmobiliaria de los especuladores, es decir, estás tomando una serie de medidas que son políticamente difíciles.
Ahora que la ley está aprobada, publicada y reglamentada, ¿baja la presión privada?
No porque ahora viene la aplicación de los municipios, entonces la presión es sobre los municipios. La presión nuestra, de los colectivos sociales y de la Universidad a través del ICO principalmente para aplicar la ley y la presión de los inmobiliarios sobre los intendentes para que no la apliquen. Esto va a ser una batalla siempre pero bueno, lo que decimos siempre es que el urbanismo es una herramienta de corte técnico pero de raigambre esencialmente político.
¿Qué municipios ya se pusieron en marcha?
La están aplicando: Trenque Lauquén, Moreno, Peuajó está empezando a hacer las primeras experiencias, Bolívar, Mar del Plata, Florencio Varela, hay algunos otros que se han ido sumando desde junio, despacito.
La L
ey: una caja de herramientas ajustable a cada realidad
¿Qué grado de flexibilidad tiene la ley?
Cuando vos analizás la ley vas a ver que tiene principios generales jurídicos, estrategias y una gran parte del articulado son herramientas para fortalecer la capacidad e intervención pública en el mercado de suelo. Lo que nosotros pensamos más que un sistema reglado es básicamente una suerte de caja de herramientas.
Es como decirle al municipio: ‘ud. tiene todo esto aprobado. Vea qué problema tiene y use la combinatoria de estos instrumentos como ud. necesite para sus problemas. Es más, quizá no necesite usar todo’. ¿Por qué? Porque la Provincia de Buenos Aires es tremendamente heterogénea y el problema de La Matanza o Vicente López no son los mismos. Cuando vos tenés una provincia con tal nivel de disparidad es un problema en sus configuraciones. El problema que tenés cuando dictás una norma como esta es que tenés que ser lo suficientemente flexible como para que cada actor luego pueda construir el producto a medida de sus problemas.
¿Quién acompaña en esa tarea a los municipios?
Debería acompañarlos la Subsecretaría de Tierra, Vivienda y Urbanismo de la Provincia de Buenos Aires y el Consejo de Hábitat que se está conformando después de la movilización del 10 de junio y que esperemos que antes de fin de año esté funcionando. Allí va a estar este Instituto del Conurbano de la UNGS y una cantidad importante de organizaciones sociales que vamos a empujar la aplicación de la ley a partir de ocupar un lugar en el Consejo.
¿Por qué se necesita el Consejo y quiénes lo conformarían?
Cuando pusimos el Consejo en la ley pensamos en un actor social que esté metido adentro del Estado presionando para que la ley se cumpla. Y lamentablemente, no nos equivocamos. Hubiese preferido equivocarme en el sentido de ‘no hace falta’, pero no.
Hay una cosa muy importante en eso: la resistencia es porque la burocracia gubernamental en la Provincia de Buenos Aires (independiente del Gobernador que esté), es enormemente refractaria a incluir a las organizaciones dentro del Estado a discutir políticas. Cualquier burocracia es refractaria a laburar con la gente. Incluso para personas que ideológicamente están a favor de la ley, cuando les tenés que decir que tienen que formar un Consejo, meter la gente adentro, laburar en el conflicto, se resisten.
El Consejo estaría conformado por los municipios, 3 universidades de la provincia: ICO-UNGS, Consejo Social Universidad de La Plata y el área de Derechos Humanos de la Universidad de Lanús, además de los Colegios Profesionales de arquitectos.
¿Hay indicadores sobre la cantidad de terrenos ociosos en la Provincia?
No hay un relevamiento concreto. Lo que sí hay en la ley es la elevación en un 50% más del impuesto inmobiliario a los terrenos ociosos y dice que esa recaudación va a un fideicomiso que garantiza la intangibilidad de los fondos para ser utilizados solamente para loteos sociales. Eso es provincial porque en Buenos Aires el impuesto inmobiliario es provincial.
¿El castigo impositivo es alto?
Nosotros habíamos propuesto que debía ser mucho mayor, luego en la legislatura le hicieron cambios y uno de ellos fue bajar el castigo a los inmuebles improductivos especulativos.
Lo segundo es que el 50% del aumento del impuesto inmobiliario (que ya era muy bajo en el 2012), se licuó con la inflación porque pasaron 2 años.
En el 2012, según nuestro cálculo, la Provincia era muy probable que tuviera un padrón aprox. de 250 mil parcelas especulativas y que en esas parcelas especulativas podríamos tener una recaudación cercana a los 120 millones de pesos. Para hacer loteos sociales no es una plata gigantesca pero ayuda.
¿Cuáles son en la ley los agujeros, vacíos, las cuestiones por ajustar e implementar?
Me cuesta responder hasta que no la tengamos plenamente en aplicación. Cuando lo esté, van a aparecer. Me cuesta porque la aplicación es muy parcial, puntual, municipios que avanzan un poco más, otros menos. Seguramente cuando se empiece a aplicar más van a aparecer.
¿Cómo están trabajando las organizaciones y movimientos sociales para dialogar con los municipios en cuanto a la aplicación de la ley?
Desde el ICO y el FOTIVBA, independientemente de la constitución del Consejo, nos la pasamos yendo a los municipios a presionar. También están el Movimiento Evita, la Federación de Tierra y Vivienda, FTV, etc.
Trabajamos mucho y tratamos de generar a través de la institución que nos da cabida, talleres de trabajo con los municipios para incentivar la aplicación. Es un trabajo militante uno a uno, municipio por municipio. Súper artesanal que haremos con todos los que podamos.
También estamos terminando un manual para la aplicación de la ley, para colectivos populares, y esperamos también para el año que viene tener un manual para técnicos profesionales con otros contenidos. Por otro lado, estamos tratando de conseguir financiamiento para cartillas específicas sobre cómo cobrar plusvalía, cómo aplicar el instrumento del consorcio parcelario. La ley tiene un montón de instrumentos y cada uno de ellos requiere algunas especificaciones.
También esperamos instrumentar una política de capacitación cuando el Consejo esté abierto y funcionando. Una de las cosas que queremos es armar un programa de capacitación a municipios que ahora lo hacemos artesanalmente.
Links de interés:
Documentos legislativos:
1.- Ley Provincial 14449 de Acceso Justo al Hábitat: http://www.gob.gba.gov.ar/dijl/DIJL_buscaid.php?var=121643
2.- Decreto -Ley Provincial 8912 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo:
http://www.gob.gba.gov.ar/dijl/DIJL_buscaid.php?var=121643
3.- Anteproyecto de Ley Nacional de Planificación y Ordenamiento Territorial: plan estratégico para todo el país, discutido y elaborado en el 2012 con el acuerdo de todas las provincias en el Consejo Federal de Planificación (Cofeplan) que aún no se envía al Congreso.
http://www.planificacion.gob.ar/documentos-y-publicacioens/257/legislacion/11964
Colectivos y organizaciones:
1.-FOTIVBA: http://www.madretierra.org.ar/pdf/fotivba.pdf
2.- Asociación Civil Madre Tierra: http://www.madretierra.org.ar/
3.- Colectivo Habitar Argentina: http://habitarargentina.blogspot.com.ar/
Gentileza de Proyecto Habitar: http://www.proyectohabitar.org/