Primera Encuesta Bonaerense de Alquileres. Resultados y conclusiones

¿Podrías contarnos cómo fue la experiencia de la primera encuesta bonaerense sobre alquileres? ¿Cómo surge y cómo fue el proceso para realizarla?

Para hablar un poco de esta experiencia me gustaría retomar el inicio del camino que recorrimos cuando en el 2020 se sancionó la Ley de Alquileres. Entonces una decisión del gobierno de la provincia fue crear esta área para contar con información sobre las condiciones en las que se accede al alquiler en la provincia, teniendo en cuenta que la única información disponible hasta el momento se recopila en los censos cada 10 años o en algunas encuestas eventuales que hace también la Dirección General de Estadística. No había información de primera mano del Estado que recabe datos sobre arquitectura o vivienda en la provincia, fue entonces que planteamos la necesidad de realizar la encuesta.

Estuvimos alrededor de un año planificando y armando un cuestionario que indaga distintas variables. Por un lado, nos focalizamos en la información sociodemográfica, conducción de hogares, ingresos y estudios; por otro lado teníamos todos los indicadores que tenían que ver con el alquiler como tipo de contrato, plazos, gastos en alquiler, dificultades en el acceso y condicionamientos. Al entrecruzar estas variables pudimos abordar un análisis sobre cómo era el alquiler en la provincia de Buenos Aires.

La encuesta se realizó de manera virtual, no contábamos con recursos como para hacer un barrido donde se aborde la totalidad de la provincia, entonces se decidió lanzarlo de manera virtual para tener una base y poder proyectar hacerla de nuevo más adelante.

¿Podrías comentarnos brevemente cuales son las conclusiones más significativas a las que llegaron? ¿Cómo es alquilar en la Provincia de Buenos Aires?

La problemática en la provincia no es homogénea. Al observar los resultados podemos ver que hay una tendencia respecto del tipo de vivienda que se alquila. En los grandes centros urbanos la oferta está focalizada en pisos o departamentos, mientras que en los municipios de menos de 50.000 o 100.000 habitantes la oferta está focalizada mayoritariamente es de vivienda con entrada individual, de casas, con mucho alquiler de dueño directo. Mientras que en los grandes centros urbanos se alquila por medio de intermediarios como inmobiliarias. También hay un porcentaje importante de casos de trabajadores registrados con dificultades para acceder.

Con respecto a la dimensión que tiene que ver con los modos o dificultades de acceso al alquiler vimos que aquellos que tenían intermediarios tenían gastos iniciales mucho más elevados que aquellos que alquilaban por un directo. En municipios más chicos no había tantas exigencias para ingresar al alquiler como en los grandes centros. Con respecto también a esta dimensión, había una pregunta particular sobre discriminación donde uno de los motivos más señalados eran los casos de madres solteras con hijos o hijas, un 41% de los casos que respondieron haber sufrido algún tipo de discriminación eran madres solteras.

En cuanto a las condiciones habitacionales, analizamos la cantidad de personas por cuarto según el tipo de hogar. Entonces lo que pudimos ver es que las familias ampliadas o extendidas, o sea aquellas con mayor cantidad de integrantes, tenían una situación de hacinamiento mayor que aquellas que eran parejas solas con hijos o hijas. Finalmente, una última dimensión tenía que ver con el conocimiento de la Ley de Alquileres como una herramienta. Ahí lo que vimos era que aquellos que tenían contratos ajustados a la Ley de Alquileres tenían un conocimiento de sus derechos con respecto a aquellos que no la conocían, y que repercutía en mayores irregularidades en los contratos de alquiler.

¿Qué dificultades se encontraron en el acceso a la vivienda y en particular en el conurbano?

Con respecto a dificultades de acceso, pudimos apreciar que en el caso de hogares con ingresos irregulares o con familias numerosas, había un tiempo de búsqueda mayor a aquellos hogares de personas solas o de parejas. Ahí se puede apreciar un factor sobre cómo está focalizada la oferta, y es que en su gran mayoría se reparte en unidades pequeñas, de monoambiente, de dos ambientes, y hasta tres ambientes.

Por otro lado, en cuanto a las barreras de acceso, una de ellas es la discriminación hacia madres solteras con hijos, y otra tiene que ver con el tema económico. En el caso de aquellos que alquilan por inmobiliaria se reconoce una barrera al no contar con la gran cantidad de dinero que se pide para acceder a un alquiler. Recordemos que en la Provincia de Buenos Aires todavía la comisión inmobiliaria se le sigue cobrando al inquilino o a la parte locataria, aunque existe una ley provincial donde se define que la misma puede estar dividida en partes iguales. Además, más allá de otros gastos como la certificación de firmas, se pide todavía el pago del sellado cuando tenemos una ley que define cuáles son los montos a pagar y en qué casos debería estar exento. En la provincia de Buenos Aires se define que el sellado es para un alquiler donde la valuación fiscal del inmueble no supere de 1.731.600 pesos. En la gran mayoría de los casos se sigue cobrando y todo eso hace que se tenga que pagar 3 o 4 veces el valor del alquiler para ingresar.

Entonces, lo que podemos ver es que una amplia variedad de dificultades repercute directamente en el tiempo de búsqueda, y por el otro lado también incide en las posibilidades de alquilar y en el tener que vivir hacinados. En el conurbano nos encontramos con este tipo de casos, la encuesta obtuvo un 70% de respuestas provenientes de esta región.

¿Qué otros resultados les llamaron la atención?

Al analizar los resultados hubo un trabajo de recategorizar las variables y redefinir el escenario. Lo que da como resultado una realidad de acceso a la vivienda donde hay un porcentaje que ronda el 30-35% de los casos que caracterizamos con irregularidades en los contratos de alquiler. En algunos casos donde, por ejemplo, el intermediario era un dueño directo o en municipios más chicos las irregularidades eran mayores. Eso fue algo que nos sorprendió, fue conocer cómo es la realidad de los municipios de 50.000, 60.000 y 70.000 habitantes y cómo es alquilar en municipios de 200.000 habitantes o más como Lanús, La Matanza o Avellaneda, donde hay una realidad urbana más amplia. La oferta se podría decir que es mucho más homogénea en cuanto a edificios de vivienda, construcción, desarrollos inmobiliarios, donde esa realidad se observa de manera más latente.

Desde que se realizó la encuesta hasta el día de hoy ¿Cómo crees que evolucionó la situación en función de los cambios de normativa y económicos?

Bueno, desde que se hizo la encuesta hasta ahora la situación empeoró muchísimo. Hubo situaciones donde los propietarios empezaron a presionar a los inquilinos para cambiar las condiciones de los contratos para que se adecuen a la normativa del DNU que desregula el acceso al alquiler. Por otro lado, aquellos contratos que se firmaron en vigencia del DNU, a fines del 2023, tienen una situación más grave en cuanto a los precios, porque los valores de renovaciones se han triplicado, los valores iniciales aumentaron, se han acortado los plazos para realizar aumentos y los contratos que antes duraban 3 años ahora duran 2 o 1 año. Con lo cual, vemos que esto aceleró la inflación de precios de alquiler. Antes con la Ley de Alquileres se estabilizaba el precio durante el contrato y era mucho más beneficioso para el inquilino porque no tenía que estar cada tres o cuatro meses atentos al aumento. Con anterioridad al DNU, observábamos un porcentaje de irregularidades de aproximadamente un 30% de los casos, esta realidad se agravó porque se institucionalizó la desregulación de manera total, y empeoró la situación de acceso.