\u00bfPodr\u00edas contarnos c\u00f3mo fue la experiencia de la primera encuesta bonaerense sobre alquileres? \u00bfC\u00f3mo surge y c\u00f3mo fue el proceso para realizarla?<\/strong><\/p>\n<\/div>Para hablar un poco de esta experiencia me gustar\u00eda retomar el inicio del camino que recorrimos cuando en el 2020 se sancion\u00f3 la Ley de Alquileres. Entonces una decisi\u00f3n del gobierno de la provincia fue crear esta \u00e1rea para contar con informaci\u00f3n sobre las condiciones en las que se accede al alquiler en la provincia, teniendo en cuenta que la \u00fanica informaci\u00f3n disponible hasta el momento se recopila en los censos cada 10 a\u00f1os o en algunas encuestas eventuales que hace tambi\u00e9n la Direcci\u00f3n General de Estad\u00edstica. No hab\u00eda informaci\u00f3n de primera mano del Estado que recabe datos sobre arquitectura o vivienda en la provincia, fue entonces que planteamos la necesidad de realizar la encuesta.<\/p>\n
Estuvimos alrededor de un a\u00f1o planificando y armando un cuestionario que indaga distintas variables. Por un lado, nos focalizamos en la informaci\u00f3n sociodemogr\u00e1fica, conducci\u00f3n de hogares, ingresos y estudios; por otro lado ten\u00edamos todos los indicadores que ten\u00edan que ver con el alquiler como tipo de contrato, plazos, gastos en alquiler, dificultades en el acceso y condicionamientos. Al entrecruzar estas variables pudimos abordar un an\u00e1lisis sobre c\u00f3mo era el alquiler en la provincia de Buenos Aires.<\/p>\n
La encuesta se realiz\u00f3 de manera virtual, no cont\u00e1bamos con recursos como para hacer un barrido donde se aborde la totalidad de la provincia, entonces se decidi\u00f3 lanzarlo de manera virtual para tener una base y poder proyectar hacerla de nuevo m\u00e1s adelante.<\/p>\n<\/div>
\u00bfPodr\u00edas comentarnos brevemente cuales son las conclusiones m\u00e1s significativas a las que llegaron? \u00bfC\u00f3mo es alquilar en la Provincia de Buenos Aires?<\/strong><\/p>\n<\/div>La problem\u00e1tica en la provincia no es homog\u00e9nea. Al observar los resultados podemos ver que hay una tendencia respecto del tipo de vivienda que se alquila. En los grandes centros urbanos la oferta est\u00e1 focalizada en pisos o departamentos, mientras que en los municipios de menos de 50.000 o 100.000 habitantes la oferta est\u00e1 focalizada mayoritariamente es de vivienda con entrada individual, de casas, con mucho alquiler de due\u00f1o directo. Mientras que en los grandes centros urbanos se alquila por medio de intermediarios como inmobiliarias. Tambi\u00e9n hay un porcentaje importante de casos de trabajadores registrados con dificultades para acceder.<\/p>\n
Con respecto a la dimensi\u00f3n que tiene que ver con los modos o dificultades de acceso al alquiler vimos que aquellos que ten\u00edan intermediarios ten\u00edan gastos iniciales mucho m\u00e1s elevados que aquellos que alquilaban por un directo. En municipios m\u00e1s chicos no hab\u00eda tantas exigencias para ingresar al alquiler como en los grandes centros. Con respecto tambi\u00e9n a esta dimensi\u00f3n, hab\u00eda una pregunta particular sobre discriminaci\u00f3n donde uno de los motivos m\u00e1s se\u00f1alados eran los casos de madres solteras con hijos o hijas, un 41% de los casos que respondieron haber sufrido alg\u00fan tipo de discriminaci\u00f3n eran madres solteras.<\/p>\n
En cuanto a las condiciones habitacionales, analizamos la cantidad de personas por cuarto seg\u00fan el tipo de hogar. Entonces lo que pudimos ver es que las familias ampliadas o extendidas, o sea aquellas con mayor cantidad de integrantes, ten\u00edan una situaci\u00f3n de hacinamiento mayor que aquellas que eran parejas solas con hijos o hijas. Finalmente, una \u00faltima dimensi\u00f3n ten\u00eda que ver con el conocimiento de la Ley de Alquileres como una herramienta. Ah\u00ed lo que vimos era que aquellos que ten\u00edan contratos ajustados a la Ley de Alquileres ten\u00edan un conocimiento de sus derechos con respecto a aquellos que no la conoc\u00edan, y que repercut\u00eda en mayores irregularidades en los contratos de alquiler.<\/p>\n<\/div>
\u00bfQu\u00e9 dificultades se encontraron en el acceso a la vivienda y en particular en el conurbano?<\/strong><\/p>\n<\/div>Con respecto a dificultades de acceso, pudimos apreciar que en el caso de hogares con ingresos irregulares o con familias numerosas, hab\u00eda un tiempo de b\u00fasqueda mayor a aquellos hogares de personas solas o de parejas. Ah\u00ed se puede apreciar un factor sobre c\u00f3mo est\u00e1 focalizada la oferta, y es que en su gran mayor\u00eda se reparte en unidades peque\u00f1as, de monoambiente, de dos ambientes, y hasta tres ambientes.<\/p>\n
Por otro lado, en cuanto a las barreras de acceso, una de ellas es la discriminaci\u00f3n hacia madres solteras con hijos, y otra tiene que ver con el tema econ\u00f3mico. En el caso de aquellos que alquilan por inmobiliaria se reconoce una barrera al no contar con la gran cantidad de dinero que se pide para acceder a un alquiler. Recordemos que en la Provincia de Buenos Aires todav\u00eda la comisi\u00f3n inmobiliaria se le sigue cobrando al inquilino o a la parte locataria, aunque existe una ley provincial donde se define que la misma puede estar dividida en partes iguales. Adem\u00e1s, m\u00e1s all\u00e1 de otros gastos como la certificaci\u00f3n de firmas, se pide todav\u00eda el pago del sellado cuando tenemos una ley que define cu\u00e1les son los montos a pagar y en qu\u00e9 casos deber\u00eda estar exento. En la provincia de Buenos Aires se define que el sellado es para un alquiler donde la valuaci\u00f3n fiscal del inmueble no supere de 1.731.600 pesos. En la gran mayor\u00eda de los casos se sigue cobrando y todo eso hace que se tenga que pagar 3 o 4 veces el valor del alquiler para ingresar.<\/p>\n
Entonces, lo que podemos ver es que una amplia variedad de dificultades repercute directamente en el tiempo de b\u00fasqueda, y por el otro lado tambi\u00e9n incide en las posibilidades de alquilar y en el tener que vivir hacinados. En el conurbano nos encontramos con este tipo de casos, la encuesta obtuvo un 70% de respuestas provenientes de esta regi\u00f3n.<\/p>\n<\/div>
\u00bfQu\u00e9 otros resultados les llamaron la atenci\u00f3n?<\/strong><\/p>\n<\/div>Al analizar los resultados hubo un trabajo de recategorizar las variables y redefinir el escenario. Lo que da como resultado una realidad de acceso a la vivienda donde hay un porcentaje que ronda el 30-35% de los casos que caracterizamos con irregularidades en los contratos de alquiler. En algunos casos donde, por ejemplo, el intermediario era un due\u00f1o directo o en municipios m\u00e1s chicos las irregularidades eran mayores. Eso fue algo que nos sorprendi\u00f3, fue conocer c\u00f3mo es la realidad de los municipios de 50.000, 60.000 y 70.000 habitantes y c\u00f3mo es alquilar en municipios de 200.000 habitantes o m\u00e1s como Lan\u00fas, La Matanza o Avellaneda, donde hay una realidad urbana m\u00e1s amplia. La oferta se podr\u00eda decir que es mucho m\u00e1s homog\u00e9nea en cuanto a edificios de vivienda, construcci\u00f3n, desarrollos inmobiliarios, donde esa realidad se observa de manera m\u00e1s latente.<\/p>\n<\/div>
Desde que se realiz\u00f3 la encuesta hasta el d\u00eda de hoy \u00bfC\u00f3mo crees que evolucion\u00f3 la situaci\u00f3n en funci\u00f3n de los cambios de normativa y econ\u00f3micos?<\/strong><\/p>\n<\/div>Bueno, desde que se hizo la encuesta hasta ahora la situaci\u00f3n empeor\u00f3 much\u00edsimo. Hubo situaciones donde los propietarios empezaron a presionar a los inquilinos para cambiar las condiciones de los contratos para que se adecuen a la normativa del DNU que desregula el acceso al alquiler. Por otro lado, aquellos contratos que se firmaron en vigencia del DNU, a fines del 2023, tienen una situaci\u00f3n m\u00e1s grave en cuanto a los precios, porque los valores de renovaciones se han triplicado, los valores iniciales aumentaron, se han acortado los plazos para realizar aumentos y los contratos que antes duraban 3 a\u00f1os ahora duran 2 o 1 a\u00f1o. Con lo cual, vemos que esto aceler\u00f3 la inflaci\u00f3n de precios de alquiler. Antes con la Ley de Alquileres se estabilizaba el precio durante el contrato y era mucho m\u00e1s beneficioso para el inquilino porque no ten\u00eda que estar cada tres o cuatro meses atentos al aumento. Con anterioridad al DNU, observ\u00e1bamos un porcentaje de irregularidades de aproximadamente un 30% de los casos, esta realidad se agrav\u00f3 porque se institucionaliz\u00f3 la desregulaci\u00f3n de manera total, y empeor\u00f3 la situaci\u00f3n de acceso.<\/p>\n<\/div>
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